Slovenský hypotekárny trh sa po vlaňajšom vyčerpávajúcom roku utíšil, žlté tričko vedúceho pretekára si obliekli spotrebné úvery. Banky ich v prvom polroku poskytli za takmer 7,5 mld. Sk, kým na hypoúvery vyčlenili niečo vyše šesť miliárd korún.

Spotrebné pôžičky absolvovali prudké stúpanie, keď ich objem medziročne poskočil o tri štvrtiny. Hypotéky museli zostúpiť z piedestálu, na ktorý ich vlani vyniesli výnimočné podmienky meniacej sa legislatívy.

Retailová trojka v štandardnom garde

Obsadenie prvých troch miest v hyporebríčku sa vrátilo do starých koľají. OTP Banka, ktorá podľa objemu schválených úverov v prvom polroku vyskočila vlani až na druhú priečku, tentoraz obsadila štvrtú pozíciu.

Za treťou Slovenskou sporiteľňou však strácala necelých dvesto miliónov korún. Najviac hypotekárnych úverov uzavrela Tatra banka, za ňou sa umiestnila VÚB banka.

Trojlístok najväčších retailových bánk boduje aj v spotrebných úveroch. Tam si dlhodobo drží pozíciu lídra Slovenská sporiteľňa, prudko za ňou však v tomto roku vyštartovali jej najväčší súperi.

VÚB predstavila nový spotrebný úver Flexiúver, pri ktorom klient do polhodiny vie, či pôžičku získal. Ak áno, čerpať ho môže začať hneď na druhý deň. Hoci je oproti ostatným spotrebným úverom drahší, klientov oslovil. Podľa hovorkyne VÚB Silvie Nosálovej si oň počas kampane požiadalo takmer 15-tisíc záujemcov.

V tomto segmente sa začalo viac dariť Tatra banke, ktorá rozširovala ponuku o bezúčelové spotrebné pôžičky až koncom minulého roka. Za pár mesiacov sa dostala na tretiu pozíciu.

Na najväčších hráčov si trúfa aj ČSOB, ktorá požičala niekoľkonásobne viac peňazí ako rivali jej veľkostnej kategórie. Ešte v minulom roku jej to stačilo na druhú priečku v rebríčku.

Bariéry sa konečne rúcajú

Kým vlani sa bankám o propagáciu hypoúverov postaral štát, tento rok museli hľadať nové spôsoby podpory. Zamerali sa na odbúravanie najväčších bariér v prístupe k hypotékam.

Prvým krokom, ktorý ušetril dlžníkom tisíce korún, bolo zrušenie notárskej zápisnice, hoci niektoré banky ju nahradili bianko zmenkou, ktorá im v prípade nesplácania hypoúveru tiež zabezpečuje rýchlejšie speňaženie majetku dlžníka, keďže zmenkové spory by sa mali na súdoch riešiť prednostne.

Viaceré banky nesiahli ani na túto ochranu, do úverových zmlúv iba zakomponovali klauzulu, že založenú nehnuteľnosť budú môcť v prípade nesplácania predať na dobrovoľnej dražbe. Tie sa rozbehli už vlani, keď ich fungovanie umožnil nový zákon.

Predaj cez licencovaného dražobníka nie je zdĺhavý, zo speňaženého majetku si uspokojí pohľadávky banka, dražobník získa poplatky a zvyšok sa vráti klientovi. Problémy so splácaním však hypobanky riešia radšej dohodou a odkladom splátok.

Snaha bánk o zjednodušenie prístupu k úverovým zdrojom neobišla ani spotrebné úvery. Najviac propagovanou zmenou bol úver bez ručiteľa, spravidla ohraničený určitou sumou. Začiatkom roka pútali banky pozornosť pôžičkami na kúpu auta, ktoré zvýhodňovali nižšou úrokovou sadzbou.

Na šarme získali hlavne po prvom máji, keď začala platiť novela zákona o DPH, ktorá však narobila problémy lízingovým spoločnostiam pri prenájme ojazdených áut. Zdanila totiž lízing používaných áut, ktoré tak zdraželi o 19 %.

V tomto roku sa začali stierať hranice medzi hypotekárnym trhom a spotrebnými úvermi. Hoci zákon o bankách presne definuje hypotekárnu pôžičku, jej podstatu preniesli bankári aj do ďalších úverových produktov.

Dlhodobý úver na bývanie založený nehnuteľnosťou už nemusí byť hypotekárny. Odvodený úver nemusia banky financovať zo zdrojov získaných predajom hypotekárnych záložných listov a navyše sa s ním nespája toľko povinnej administratívy. Najmä pre veľké banky je zaujímavejšie poskytovať na bývanie spotrebné úvery, pretože ich vedia financovať z lacnejších, primárnych zdrojov.

Na bývanie aj na auto

Nehnuteľnosť ako zábezpeku spotrebného úveru akceptujú všetky banky, no nie všetky sú ochotné zvýhodniť ich úrokovou sadzbou alebo splatnosťou. HVB Bank sa inšpirovala hypoúvermi a súčasne sa od nich najviac odpútala ako prvá.

Umožňuje čerpať spotrebný úver založený nehnuteľnosťou na akýkoľvek účel. No ten musí klient dokladovať. Úročenie je rovnaké ako pri štandardnom hypoúvere a splatnosť posunutá až na 15 rokov.

Opatrnejšou verziou sú spotrebné úvery na bývanie, ktoré sú pri založení nehnuteľnosťou úrokovo zvýhodnené. Aj doba splatnosti býva vyššia ako pri bežných spotrebných úveroch. Slovenská sporiteľňa takto napríklad požičiava nielen na kúpu či modernizáciu bytu, ale aj na financovanie odstupného za prevod členstva k družstevnému bytu.

Snaha bánk o nové možnosti, ktoré by poskytli inovátorovi aspoň na chvíľu konkurenčnú výhodu, pokračuje aj v riadnej hypotekárnej oblasti. Tentoraz novinku zaviedla VÚB, keď predstavila Flexihypotéku – hypotekárny úver, ktorého výška môže dosiahnuť sto percent súdnym znalcom uznanej hodnoty založenej nehnuteľnosti.

Klienti podľa S. Nosálovej len počas kampane uzavreli stopercentné hypotéky za miliardu korún. Tie sa však odzrkadlia až na výsledkoch druhého polroka. Na jeseň pritom sľubuje VÚB ďalšie novinky.

Stavebné sporiteľne pohli rozumom

Vyššiu konkurenciu na trhu financovania bývania cítia aj stavebné sporiteľne. V tomto roku si v súperení s hypobankami poradili lepšie ako vlani. Hoci záujem o stavebné sporenie klesá a sporiteľne uzavreli o pätinu menej zmlúv ako pred rokom, zvýšili počet medziúverov.

Prvá stavebná sporiteľňa (PSS) schválila o viac ako štyri pätiny vyšší objem medziúverov než v prvom vlaňajšom polroku, ČSOB Stavebná sporiteľňa ich zvýšila o dve pätiny. V oboch prípadoch veľkú úlohu zohrali úvery s nulovou akontáciou, ktoré poskytujú sporiteľne len v akciách, tie však trvajú aj takmer celý rok.

Podľa člena Predstavenstva PSS Eicha Feixa je ich priemerná výška do 500-tisíc korún. Do tohto limitu sporiteľňa nevyžaduje ani ručenie. V PSS tvoria úvery s nulovou akontáciou približne štvrtinu nových medziúverov.

Podľa E. Feixa záujem o medziúvery podporila aj možnosť voľby spôsobu splácania klasického medziúveru. Ten nemusí byť splácaný anuitne, splátky sa môžu nerovnomerne rozložiť počas doby splácania. „To mnohí uvítali a kvôli tomu si uzavreli stavebné sporenie,“ hovorí.

Rozbehlo sa aj úverovanie spoločenstiev vlastníkov bytov, ktoré takýmto spôsobom financujú opravy a obnovu panelákov. E. Feix očakáva, že za celý rok na tento účel pôjde z ich banky zhruba pol miliardy korún. Zábezpekou je väčšinou banková záruka, najmä v spolupráci so Slovenskou záručnou rozvojovou bankou, ale aj solidárne ručenie.

Stavebné úvery, ktoré môžu klienti získať za výhodných podmienok po nasporení cieľovej sumy, čerpali klienti v prvom polroku opäť medziročne menej. Oproti vlaňajšiemu polroku ich počet i objem poklesol o 30 %.

Možnosť opustiť systém stavebného sporenia po šiestich rokoch sporenia podľa E. Feixa využíva zhruba 15 % klientov. Z takzvaných priateľských sporiteľov však podľa neho zhruba tri pätiny obnovia svoj vzťah so sporiteľňou.

Štátna podpora bývania sa v bankách zmení

Podľa návrhu štátneho rozpočtu na budúci rok, ktorý ešte musí odobriť vláda a parlament, by sa mala štátna podpora hypotekárnym úverom v podobe bonifikácie úrokových sadzieb znížiť na nulu. Týkať sa to bude dlžníkov, ktorí si uzavreli hypotekárnu zmluvu po prvom júli 2003, keď sa zrušila fixná a zaviedla pohyblivá bonifikácia vyhlasovaná práve v zákone o štátnom rozpočte. Pre týchto a nových klientov tak hypotéky zdražejú o percentný bod, samozrejme, za predpokladu, že hypobanky neznížia nominálne úroky.

Pri hypotekárnych úveroch sú klienti bánk na zmenu úrokových sadzieb citlivejší ako pri spotrebných úveroch. „Úroková sadzba hrá kľúčovú úlohu pri výbere hypotéky. Je to silný faktor, ktorým sa banky vzájomne odlišujú, keďže sám produkt, poradenstvo a servis sú približne rovnaké,“ podotýka hovorkyňa ČSOB Marta Krejcarová. Ak nebudú chcieť banky prísť o časť klientov, budú musieť skresať úrokové marže. Priestor na to stále majú.

Prístup štátu k podpore bývania by sa mal zmeniť aj v prípade stavebného sporenia, hoci zmena nebude taká jednoznačná ako pri hypotékach. Štátna prémia k stavebnému sporeniu sa už nebude meniť skokovo novelami zákona o stavebnom sporení. Bude odvodená od vzorca, ktorý zohľadňuje vývoj výnosov štátnych dlhopisov do splatnosti. Ich priemer za obdobie od 1. júla do 30. júna určí takzvanú referenčnú sadzbu, ku ktorej chce štát ako motiváciu pridať jeden percentný bod. Výsledný súčet sa vydelí koeficientom 0,3. Výsledok približne zodpovedá súčasnej úrovni. Konečnú výšku prémie budú schvaľovať poslanci.

© 2004 TREND Holding, spol. s r.o.