Kým hypotekárne úverovanie fyzických osôb na zabezpečenie bývania zažíva vďaka štátnej podpore veľký boom a objem doteraz schválených hypúverov sa už blíži k 25 miliardám korún, ich využívanie právnickými osobami a živnostníkmi na podnikateľské účely zďaleka nie je také obľúbené.

Hlavný motivačný prvok, ktorým je práve bonifikácia znižujúca úrokové náklady, v tomto prípade chýba.

Najväčšou výhodou hypotekárnych úverov pre podnikateľov by mal byť dlhý čas ich splatnosti, najmä v porovnaní s inými úverovými produktmi určenými pre biznis sféru. Hypotekárne úverovanie však naráža aj na problémy, a to najmä vhodné zabezpečenie.

Hospodárske výsledky žiadateľov často nezodpovedajú požiadavkám bánk na splácanie dlhodobého úveru. Nevýhodou hypotéky môže byť aj anuitný spôsob jej úhrady. Banka na rozdiel od investičných úverov nemôže prihliadať na budúci cash-flow klienta.

Malý trh

Z trojice najväčších bánk, ktoré majú dominantné postavenie aj v oblasti hypoúverovania fyzických osôb, sa týmto biznisom zaoberá iba Všeobecná úverová banka (VÚB). Tatra banka v súčasnosti považuje za kľúčový segment fyzické osoby. Nevylučuje však, že sa hypoúvermi pre podnikateľov bude zaoberať v budúcnosti. Slovenská sporiteľňa poskytuje pre právnické osoby na financovanie nehnuteľností len investičné úvery.

Hypoúvery podnikom dáva Istrobanka. Spomedzi novších hráčov na hypotekárnom trhu zaviedli produkty aj pre podniky Ľudová banka, UniBanka a OTP Banka Slovensko.

Tá začala podnikateľom poskytovať hypoúvery len pred dvoma mesiacmi, čo bolo podľa jej hovorcu Norberta Lazara vyslovene na základe dopytu klientov. Iba čerstvým novorodencom je na tomto trhu od júla Československá obchodná banka (ČSOB).

Vedie prvá

Najväčšie úspechy na poli podnikateľov má s objemom poskytnutých hypoúverov za pol miliardy korún VÚB. Vedúcu pozíciu jej zabezpečil najmä fakt, že bola na trhu pionierom a pôsobí na ňom už od konca roku 1997.

Záujem bol pritom podľa vedúcej oddelenia hypotekárneho klientskeho centra vo VÚB Ingrid Martákovej väčší predovšetkým v prvých rokoch. Klasické podnikateľské úvery boli menej dostupné a ich ponuka na trhu bola podstatne užšia. Najväčší dopyt banka zaznamenala zo strany živnostníkov.

Istrobanka od roku 2000 poskytla právnickým osobám a živnostníkom hypoúvery za 25 miliónov korún. „Spoločnosti požadujú hypotekárne úvery zväčša na dostavbu a rekonštrukciu penziónov v atraktívnych lokalitách Slovenska alebo na rekonštrukciu podnikateľských objektov,“ hovorí tlačová tajomníčka Istrobanky Elena Penzes-Strobl.

Podnikatelia podľa nej využili hypoúvery aj na odkúpenie nebytových priestorov v obytnom dome, napríklad keď v nich prevádzkujú reštauráciu. Istrobanka sa chce do budúcnosti orientovať nielen priamo na hypotekárne úvery, ale aj poskytovanie predhypotekárnych úverov na výstavbu bytov do vlastníctva a nájomných bytov pre komunálnu sféru, ktoré sa následne splatia z hypotekárneho úveru.

UniBanka, ktorá od novembra minulého roku poskytla hypoúvery podnikom vo výške 24 mil. Sk, sa chce na trhu presadiť aj rozšírením ponuky pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Túto ponuku má Ľudová banka, podľa generálnej riaditeľky oddelenia hypotekárnych obchodov Jany Valkučákovej má zatiaľ skúsenosti skôr s hypoúverovaním výstavby polyfunkčných areálov, kde sa doba splatnosti pohybuje okolo 12 až 15 rokov. Ľudová banka doteraz schválila právnickým osobám hypoúvery za 20 miliónov korún.

Podnikateľský plán

Právnické osoby môžu prostriedky z hypotekárneho úveru použiť rovnako ako občania na nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti, výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb a ich údržbu. Môžu ho využiť aj na splatenie iného úveru použitého na investíciu do nehnuteľnosti. Úver musia založiť vhodnou nehnuteľnosťou, jej hodnotu určí banka na základe vlastného posudku.

Podľa zákona môže byť úver maximálne do výšky 70 percent založenej nehnuteľnosti, podľa I. Martákovej z VÚB to však pri právnických osobách nemusí platiť vždy.

Koeficient akceptovateľnosti hodnoty nehnuteľnosti podľa nej závisí od typu, charakteru a, samozrejme, aj polohy. „Na administratívne alebo prevádzkové nehnuteľnosti v meste, ktoré majú viacúčelové využitie, je koeficient akceptovateľnosti vyšší ako na jednoúčelové nehnuteľnosti na vidieku,“ povedala.

Dôležitým je pritom podnikateľský zámer, ktorý by mal preukázať návratnosť investície. „Práve to je spolu s vhodným zabezpečením najväčším problémom žiadateľov o úver,“ zdôraznila J. Valkučáková z Ľudovej banky.

Doba úveru, ktorá je najväčšou výhodou hypotekárnych úverov, sa v jednotlivých bankách značne líši. Ľudová banka je ochotná podstúpiť najväčšie riziko a ponúka hyopoúvery podnikom so splatnosťou až 30 rokov. Zatiaľ však neúverovala žiadny projekt s takou dlhou dobou splatnosti.

OTP Banka pripúšťa maximálnu dobu trvania úveru desať rokov. O čosi viac, 15 rokov, je ochotná akceptovať VÚB a UniBanka.

Úroky a poplatky

Ľudová banka tieto produkty ponúka za najnižšiu úrokovú sadzbu, ktorá sa pohybuje pri fixácii na päť rokov už od 8,85 percenta. Od úrovne 9,1 percenta sa pohybujú sadzby v ČSOB. Na porovnanie, VÚB poskytuje hypoúvery podnikom pri rovnako dlhej fixácii sadzby od 9,8 percenta.

Úroky však, ako obvykle, nie sú jedinou cenou, ktorú podnikateľ za úver musí zaplatiť. Ďalšou zložkou sú poplatky.

Kým vo väčšine bánk je to pevná suma od 40 do 400 korún mesačne, v Istrobanke sa odvíjajú od zostatku úveru a predstavujú 0,125 percenta ročne. Poplatky pri poskytnutí úveru sa zväčša počítajú podľa objemu úveru.

Klienti majú možnosť hypotéku splatiť predčasne, toto rozhodnutie by však pre nich mohlo byť nákladné, pretože poplatky súvisiace s predčasným splatením sú nemalé. Kým vo VÚB a Ľudovej banke predstavujú výšku úrokov niekoľkých mesiacov dopredu, v OTP Banke, UniBanke a Istrobanke sa pohybujú okolo troch percent zostatku dlhu. Jedine ČSOB uvádza, že hypotekárny úver umožňuje splácať predčasne bez poplatku.

Menšie firmy

Záujem o hypoúvery prejavujú zväčša malé a stredné podniky a živnostníci, pre ktorých je financovanie investičným úverom ťažko dostupné. Pre veľké firmy nie je financovanie investícií do nehnuteľností prostredníctvom hypotekárneho úveru bežné. Môžu totiž v bankách dostať investičné úvery pri vysoko individuálnom prístupe, ktorý im môže zabezpečiť výhodnejšie podmienky.

„V doterajšej praxi som sa vôbec nestretol s financovaním nehnuteľností prostredníctvom hypotekárnych úverov,“ tvrdí obchodný riaditeľ realitnej spoločnosti Tatra Real Ľuboš Valach. Ako dodal, pri diskusii o projektoch dostali od bánk ponuky len na investičné úvery.

Investičný úver je tak pre hypoúvery priamym konkurentom. Banky na tento produkt nepotrebujú špeciálnu licenciu.

Nemajú však ani možnosť prefinancovania hypotekárnymi záložnými listami, ktoré majú rovnako ako hypoúvery dlhodobý charakter. Pre klienta zásadný rozdiel spočíva v spôsobe splácania. Kým hypotekárne úvery sa splácajú anuitným spôsobom, investičné úvery majú splátky určené podľa dohodnutého kalendára a môžu byť prispôsobené peňažným tokom dlžníka.

Pre ponuku financovania nehnuteľností investičným úverom sa rovnako ako Slovenská sporiteľňa rozhodla napríklad aj HVB Bank Slovakia. Aj keď fyzickým osobám hypoúvery poskytuje, právnické osoby u nej takúto možnosť nemajú.

„O financovanie nehnuteľností investičným úverom majú záujem predovšetkým developerské spoločnosti,“ uviedla hovorkyňa HVB Bank Andrea Kollárová. Sú to projektanti stavebných zámerov, ktorí zabezpečujú výstavbu a garantujú obchodný úspech novostavanej nehnuteľnosti.

„Istou prekážkou rozmachu investičných úverov je koncentrácia financovania výstavby nehnuteľností do bratislavského regiónu, v ostatných regiónoch Slovenska je dopyt len vo väčších mestách,“ poznamenala.

Foto – VÚB

© 2003 TREND Holding, spol. s r.o.